おはようございます。
トランクルーム・マイボックス24の竹末です。
さて、
昨年は私が所有するアパートの
給湯管が破裂し緊急で管の取り換え
工事が発生しました。
その給湯管の取り換え工事費用が
な、なんと８４０００円！
高額の工事費を請求されました。
水道会社の言い分は
給湯管にピンホール（小さな穴）があり
築２７年と古いので、ある時期に
ピンホールが破裂するということだそうで
近いうちに他の部屋も同じ現象が
起こり得るということでした。
（その後、案の定、隣の部屋の給湯管が
同じように破裂しました。）
そういう理由があるので
仕方がないと思いますが、
何世帯もあるアパートの中の
１室のみでこんなに費用が掛かっては
これから先のアパート経営が憂慮されます。
他の部屋の給湯管が壊れる度に
１室ごとに８５０００円もかかるわけですから
４世帯あれば３４万という数字になりますね。（苦！）
アパートの各部屋にはあらゆる設備機器や
部品があります。給湯管だけではありません。
そういった設備機器や建物を構成する
部品が耐久性を超える時期に差し掛かっています。
だから、一つ一つ修理をしていたら
きりがありません。
賃貸物件は築２７年もすると、
すべてが「老朽化」という避けて通れない
大きな問題点を抱えています。
モノには耐久性に限界があり
いつまでも新品の状態で維持できるもの
ではありません。
これは建物だけではありません。
私たちが日ごろ利用している
道路や水道、ガス、果ては橋梁、
トンネルなどインフラと言われているもの
全て、また公共建物や施設なども含め、
いつかは直面する問題なのです。
投資家はこのことをよく理解し
不動産投資をやるべきです。
特に、不動産投資物件を代表する
住居系レジデンスの老朽化は
切実な問題です。
なぜなら、レジデンス（住居）というものは
入居者が生活の大半をそこで過ごし
常日頃使用するものだからです。
それぞれの設備機器や部品を毎日、
年中使い、頻度が非常に高いので
壊れる確率も高いわけです。
何度も何度も使用し続けると
どんなものでも修理が必要になってきます。
たとえば、トイレの一人の使用頻度が
一日５回としたら、月に１５０回
年にしたら、１８００回です。
これがファミリーの場合
子供二人世帯の家族４人としたら
１８００×４＝７２００回です。
これは１年ですから１０年住み続けたら
なんと７２０００回も利用することになるのです。
こういう数字になるのですから
トイレの設備機器やドア、部品のうち
どこかが壊れるのは必然といえるでしょう。
細かい「たとえ話」をしましたが
これがレジデンス経営の現実なのです。
そういうことを考えると
我々家主は入居者から長期で「家賃」
という対価を戴いているわけですが
経営的にみると費用対効果が
非常に低いといわざるを得ません。
住まいがなくて困っている人のための
ボランティアのようなビジネスではないか
と思うことさえあります。（言い過ぎか？）
投資家の方はこんな発想で
投資をやっている人はいないでしょうが
これがレジデンス不動産投資の場合の
現実的で将来的課題なのです。
他にもこんな発想、視点で
レジデンス不動産投資を見てみると
こんなことがわかります。
レジデンス不動産投資が
どれほど、費用対効果が低いか
効率が悪いか、という例を出してみましょう。
ここに築１０年２LDK ８万円の家賃の
賃貸物件があったとしましょう。
この家賃は東京都内の家賃でなく
一般的な政令地方都市の家賃と考えてください。
都内と比べかなり安い家賃です。
この物件（住居）の専有面積は５０M２です。
８００００円÷５０＝１６００円
１M2当たりの家賃が１６００円
坪に直すと５２８９円です。
これを高いとみるか安いとみるかは個人の判断ですが
しかし、何千万、何億という建設コスト
をかけ１０年間も維持管理している建物の
一部屋に対する我々家主が受け取る
家賃対価１M2当たりの単価が
わずか１６００円とは、あまりにも
少なすぎるし効率が悪いと思いませんか？
戦後、日本の都市は焼け野原になって
衣食住に困窮していた時代がありました。
敗戦国が真っ先に行ったことが
食料の確保そしてインフラの整備や
住まいの確保でした。特に住まいは
喫緊の課題で、国の住宅政策をもとに
たくさんの公的、民間の賃貸住宅が建設されました。
低廉て質の良い賃貸住宅の供給を増やし
国民の生活を安定させることが
当時は喫緊にやるべきことだったのです。
その後、国民へ安くて品質の良い生活環境
を提供するという名目で、結果、貸家や
賃貸アパートが次々と供給されたことは
大変良いことだったのですが
数だけは充足しましたが、農家や地主さんの
サイドビジネスの域を超えることなく
効率の良い商売として成長しなかったようです。
そして貸家業は一部の富裕層や
土地所有者（地主）さんの副業として
の地位を確立しました。
また住宅という箱モノを提供することが
社会的な貢献性があるという
理由もあるかと思います。
そのため、貸家業は他の土地活用と比べ
専門性のない普遍的なビジネスモデルに
落ち着きました。
話を元に戻しますね・・・
こういう貸家業の歴史を鑑みて
ビジネス（商売）として冷静に判断したい
と思います。
たとえば、私が経営している
トランクルーム（レンタル収納）の家賃は
安いものでM２当たり５０００円
坪に直すと１６５２８円です。
高いものでM2当たり６０００円です。
前述のレジデンス賃貸の１６００円と
５０００円という数字ですが、どうでしょうか？
１６００円という賃料は安すぎると思いませんか？
これでは、利回りが低く投資したコストが
何年経っても回収できないのがよく理解できます。
ですから、いつまでたっても貸家業という
ビジネスモデルは素人の延長としての
商売としてしか考えられないのです。
貸家業と同じように
社会で役に立っている商売として
たとえば、トランクルームやバイク駐車場
コインパーキングなどの不動産隙間ビジネス
と比較し、
レジデンス賃貸は、はるかに費用対効果の低い、
効率の悪いビジネスモデルだということが
ご理解できたでしょうか？
そのことに早く気が付いて頂けたらと思います。
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